Frá því að ég kláraði námið mitt og fór út á vinnumarkaðinn hef ég reynt að ávaxta peningana mína og draga úr útgjöldum. Hrein eign mín hefur vaxið að mestu vegna niðurgreiðslu skulda og kaupa á verðbréfum. Ég hef hins vegar aldrei farið út í fjárfestingar á fasteignum (fyrir utan húsið mitt) og mig langaði að vita meira um þessa hlið auðmyndunar.

Það var ein bók sem ég sá koma upp umfram aðrar í meðmælum fyrir byrjendur í fasteignakaupum. Það er bókin Building Wealth One House at a Time eftir John W. Schaub (sjá hér).

Hér hef ég tekið saman nokkur atriði sem mér þótti vera gagnlegust eða áhugaverðust.

Einbýlishús eru besta fjárfestingin

Schaub segir að í sínu tilfelli hafi einbýlishús reynst vera besta fjárfestingin:

,,Eftir að hafa fjárfest í fasteignum árum saman kaupi ég mun frekar einbýlishús í stað eigna í fjölbýli eða atvinnuhúsnæði. Af hverju? Einbýlishús afla mér meiri peninga með minni vinnu heldur en aðrar eignir gera.

…Leigjendur í einbýlishúsum dvelja almennt lengur. Þetta er veigamikið atriði, vegna þess að langtímaleigjandi dregur úr viðhaldskostnaði auk þess sem eignin stendur sjaldnar tóm. Leigjendurnir mínir dvelja um 5 árum lengur í einbýlishúsi heldur en í öðrum eignum. Það tryggir mér 5 ár án tómrar eignar og 5 ár af minni viðhaldskostnaði. Þú þarft ekki að mála innandyra eða þrífa eða skipta um gólfefni fyrr en leigjendurnir eru farnir.“

Schaub segir einnig auðveldara að fá betra verð fyrir einbýlishús þegar hann selur þau:

,,Ókosturinn við að selja eign í fjölbýli eða atvinnurekstri er að kaupandinn er oft annar fjárfestir. Þessi fjárfestir mun ekki ,,verða ástanginn“ af eigninni þinni. Hann mun reyna að semja um gott verð og skilmála fyrir sjálfan sig.“

Stærðin skiptir máli

Schaub segir einbýlishús vera bestu fjárfestinguna en hvað ættu þau að vera stór? Hann segir langtímaleigjendur yfirleitt koma úr öðrum húsum þar sem þeir hafa safnað að sér húsgögnum og ýmsu dóti sem fylgir fjölskyldum. Þú vilt því eiga hús sem hefur nægilegt rými fyrir slíkan leigjanda. Þú vilt reyna að eignast 90-110 fermetra hús með a.m.k. þrjú svefnherbergi. Kaupir þú minna hús verður þú undir í samkeppni við stærri hús sem eru mun líklegri til að draga að sér langtímaleigjendur. Hús með þrjú svefnherbergi mun leigjast hraðar út og haldast í leigu yfir lengra tímabil. Einnig eru bílskúr, geymsla og garður stórir plúsar sem laða að sér langtímaleigjendur.

Hús getur hins vegar verið of stórt. Því stærra sem húsið er, þeim mun meiri verður viðhaldskostnaður, fasteignagjöld og hugsanlegur lántökukostnaður. Þú munt því þurfa að hækka leigugjaldið til að verða við þessum kostnaði, sem mun fæla einhverja hugsanlega leigjendur frá. Kauptu hús sem er nógu stórt fyrir meðalfjölskylduna en ekki mikið stærra.

Breytingar á íbúafjölda

Til að fá tilfinningu fyrir því hvort eign mun vaxa í verði og vera auðveld í útleigu segir Schaub:

,,Vaxandi fjöldi íbúa mun auka eftirspurn húsnæðis. Sé bærinn þinn í vexti, þá mun verð eigna líklega rísa hraðar en landsmeðaltalið. Sé bærinn þinn að tapa íbúum, mun verð eigna ef til vill ekki hækka án verðbólgu og gæti minnkað ef tap íbúa er varanlegt. Það er fólk sem gerir fasteignir verðmætar. Án fólks er land lítils virði nema til að halda jörðinni saman.

Breytingar á íbúafjölda nærliggjandi sveitarfélaga mun einnig hafa áhrif á markaðinn í þínum bæ. Sé nærliggjandi borg í örum vexti, mun það hafa jákvæð áhrif á markaðinn þinn.“

Þetta eru góðar fréttir fyrir mig þar sem ég bý innan við 100km frá höfuðborgarsvæðinu. Mitt sveitarfélag hefur verið í miklum vexti undanfarin ár.

Peningurinn er græddur við kaupin

Schaub leggur tvö dæmi fyrir lesandann:

• Dæmi 1: Hugsum okkur að þú kaupir hús á 40 milljónir, sem er markaðsverð. Þú borgar 20% af verðinu og færð 80% lánsfjármögnun. Þú þyrftir 8 milljónir til að eiga fyrir þessari útborgun. Gefum okkur að leigan sem þú innheimtir sé nægileg til að borga lánið, fasteignagjöld og viðhaldskostnað. Hækki húsið um 5% á einu ári þá fer það úr 40 milljónum í 42 milljónir. Það er því 25% ávöxtun fyrir þær 8 milljónir sem þú lagðir út.
• Dæmi 2: Hugsum okkur að þú kaupir þetta sama hús á 36 milljónir, 4 milljónum undir markaðsverði. Þú átt 4 milljónir í útborgun sem er um 11% af verðinu. Þú þyrftir því um 89% lánsfjármögnun. Markaðsverð hússins hækkar um 5% eins og áður og er 42 milljónir. Þú munt því fá tveggja milljóna króna ávöxtun fyrir 4 milljóna króna útborgun. Það er 50% ávöxtun á peningunum sem þú lagðir út. Tvöfalt meira en í dæmi eitt.

Góð ávöxtun fæst með því að kaupa á lágu verði og setja eins lítið út fyrir kaupunum og hægt er. Þess vegna segir kaninn: „Money is made at the buy“ (peningurinn er græddur við kaupin).

Kauptu heima

Schaub segir það geta verið dýrt að reka leiguhúsnæði sem er ekki staðsett nálægt þér: ,,Ég hef persónulega reynslu af þessu. Ég hef átt leiguhúsnæði í 10 ríkjum. Í dag á ég aðeins eignir í bænum þar sem ég bý. Þegar þú átt eign nálægt þér er auðveldara að halda utan um reksturinn. Þar að auki þekkir þú markaðinn heima betur en aðra og getur komið auga á góð tækifæri eða selt á góðu verði þegar markaðurinn er farinn að hitna.“

Flýttu þér hægt

Þegar þú ert kominn að samningaborðinu og ert tilbúinn til að kaupa eign skaltu flýta þér hægt: ,,Vertu þolinmóður í samningaferlinu og ekki hafa áhyggjur af því hvort kaupin gangi í gegn. Þegar þið hafið komist að samkomulagi skaltu reyna að loka kaupunum hratt. Hafi seljandinn samþykkt að selja þér eign á góðu verði og með góðum skilmálum gæti einhver annar verið tilbúinn til að borga þeim meira. Að ganga fljótt frá kaupunum dregur úr líkunum á því að það gerist. …Aldrei gefa seljendum nokkra daga til að hugsa málið. Þeir munu nota tímann til að fá hærra boð frá einhverjum öðrum.“

Þó segir Schaub það mikilvægt að flýta sér ekki of hratt sé samningaferlið ekki þér í hag: ,,Vertu ávallt tilbúinn til að ganga frá samningaborðinu. Ekki gera það persónulegt. Ef þið getið ekki gengið frá kaupunum getur viljinn til að hætta við kaup stundum hleypt nýju blóði í samningaviðræðurnar.“

Að velja rétta leigjandann

Schaub deilir ýmsum ráðum til að laða góða langtímaleigjendur að eignunum sínum. Þeir vilja:

• Hús í öruggu hverfi.
• Hús sem er nógu stórt fyrir eigur þeirra.
• Hús sem er snyrtilegt og í góðu standi.
• Góðan leigusala sem viðheldur eigninni.
• Sanngjarna leigu.
• Sanngjarna hækkun leigu.
• Næði.
• Húsnæði sem er ekki auglýst til sölu.

Ofangreind atriði eru skiljanlega eitthvað sem allir leigjendur myndu helst vilja. Spurningin er þá hvernig þú laðar að þér langtímaleigjendur umfram aðra leigjendur. Schaub segir það geta verið góða hugmynd að óska eftir tryggingafé sem samsvarar  hið minnsta einum og hálfum mánuði í útleigu. Það laðar fjárhagslega sterkari leigjendur að eigninni þinni sem eru tilbúnir til að borga hærra tryggingafé fyrir góða eign. Einnig getur verið æskilegt að fá meðmæli, t.d. frá fyrri leigusala sem getur sagt þér hvort hann myndi leigja viðkomandi aftur. Einnig má bjóða fjölskyldu tilvonandi leigjanda í viðtal yfir kaffibolla. Samskipti einstaklinga innan sömu fjölskyldu geta gefið sterkar vísbendingar um hvort um góða leigjendur er að ræða. Eru samskipti maka eðlileg? Eru samskipti foreldra við börnin sín eðlileg? Er hægt að eiga hversdagslegt spjall við tilvonandi leigjanda? Að auki: Virðist bíll viðkomandi í góðu standi? Allt eru þetta litlar vísbendingar sem segja stærri sögu þegar þær koma saman.

Álit

Bókin var mjög yfirgripsmikil og fjallaði Schaub um marga fleiri punkta sem koma að samningagerð, viðhaldi, kaupum, sölu og samskiptum við leigjendur. Atriðin voru svo mörg og margsnúin að ég komst að niðurstöðu um fasteignaviðskipti: Þau geta verið mikil vinna! Það er því mikilvægt að hafa á hreinu hvers virði tíminn þinn og hugarró er. Er viðhald fasteigna og samskipti við leigjendur eitthvað fyrir þig? Að vera leigusali felst ekki bara í því að stinga peningum í vasann. Kosturinn við þá fjárfestingaleið sem ég hef farið hingað til, að borga niður skuldir og kaupa verðbréf, er einfaldleiki. Ég þarf ekki að gera annað en að leggja út pening og leyfa svo tímanum að líða.

Hins vegar er ekkert laust við áhættur. Verðbréf geta sveiflast í verði og sá peningur sem ég á í húsinu mínu er bundinn nema ég selji það. Fjárfesting í fasteignum gæti því verið ein leið til að dreifa áhættu auðmyndunar. Þrátt fyrir vinnuna sem kann að vera á bakvið útleigu fasteigna er hægt að draga úr áhættu og fá góða ávöxtun ef þú fylgir því korti sem má draga upp af ráðum Schaubs:

• Kauptu einbýlishús: Einbýlishús afla þér meiri peninga með minni vinnu heldur en aðrar eignir gera.
• Stærðin skiptir máli: Kauptu hús sem er nógu stórt fyrir meðalfjölskylduna en ekki mikið stærra.
• Kauptu þar sem íbúum fjölgar: Vaxandi fjöldi íbúa mun auka eftirspurn húsnæðis.
• Peningurinn er græddur við kaupin: Góð ávöxtun fæst með því að kaupa á lágu verði og setja eins lítið út fyrir kaupunum og hægt er.
• Kauptu heima: Þegar þú átt eign nálægt þér er auðveldara að halda utan um reksturinn.
• Flýttu þér hægt: Reyndu að loka góðu tilboði hratt en vertu alltaf tilbúinn að ganga frá samningaborðinu.
• Veldu rétta leigjandann: Eigðu gott spjall við fjölskyldu tilvonandi leigjanda og óskaðu eftir meðmælum.

Eftir þennan lestur finnst mér ég vera sjálfsöruggari ef mér hugnast að kaupa fasteign einhvern tímann.

Hefur þú álit á ráðum Schaub? Er eitthvað sem þú myndir bæta við? Ég vil heyra það.